Wie zijn huis wil verkopen, staat voor een belangrijke keuze: een traditionele verkoopmakelaar inschakelen, gebruikmaken van een vaste-prijs-makelaar zoals Makelaarsland, of alles volledig zelf doen. Die keuze heeft niet alleen invloed op de kosten, maar ook op de uiteindelijke verkoopprijs. Wat zeggen de cijfers?
Wie zijn huis wil verkopen, staat voor een belangrijke keuze: een traditionele verkoopmakelaar inschakelen, gebruikmaken van een vaste-prijs-makelaar zoals Makelaarsland, of alles volledig zelf doen. Die keuze heeft niet alleen invloed op de kosten, maar ook op de uiteindelijke verkoopprijs. Wat zeggen de cijfers?
Volledig zelf verkopen: besparing of verlies?
Het idee om helemaal zonder makelaar te verkopen klinkt aantrekkelijk: geen courtage, volledige regie. Diverse commerciële websites beweren dat huizen zonder makelaar gemiddeld 11% minder opbrengen dan woningen die via een makelaar worden verkocht, maar een gedegen onafhankelijke studie die dit cijfer onderbouwt kon ik helaas niet vinden. Het is een claim die veel wordt herhaald, maar zonder traceerbare bron.
Wat wél aannemelijk is: zonder makelaar mis je bereik (als particulier kun je je woning niet zelfstandig op Funda plaatsen), en loop je het risico dat je minder sterk staat in de onderhandeling. Of dat precies tot een lagere verkoopprijs leidt — en hoeveel lager — is op basis van beschikbaar onderzoek niet hard te maken. De vraag is dus niet alleen hoeveel je bespaart op makelaarskosten, maar ook of je daar tegenover een lagere opbrengst accepteert.
Vaste-prijs-makelaar versus traditionele courtage-makelaar
Interessanter is de vergelijking tussen een vaste-prijs-makelaar en een traditionele makelaar die courtage rekent. Hier draait het onderzoek het verwachte beeld om. Uit een grootschalig onderzoek van de Vrije Universiteit Amsterdam (Gautier, Siegmann & Van Vuuren, 2017), waarbij de verkoopdata van miljoenen woningen tussen 1985 en 2011 werd geanalyseerd, blijkt dat makelaars met een vast tarief woningen gemiddeld voor een 2,7% hogere prijs verkopen dan courtage-makelaars — én ook nog eens sneller. Factoren als kantoorgrootte, lokale kennis en ervaring maakten daarbij geen verschil: in alle gevallen scoorden de vaste-prijs-makelaars beter.
Een mogelijke verklaring: verkopers die zelf de bezichtigingen doen, kennen hun woning en buurt het best en weten kopers beter te overtuigen. Daarnaast ontbreekt bij een vast tarief de prikkel om genoegen te nemen met een iets lagere prijs om snel te kunnen afsluiten — een verleiding die bij courtage-makelaars wel degelijk speelt.
Wat kost een traditionele makelaar?
Een full-service makelaar rekent gemiddeld 1,38% courtage over de verkoopprijs, plus opstartkosten van gemiddeld €350 tot €750. Bij een woning van €400.000 bedragen de makelaarskosten daarmee al snel tussen de €5.500 en €6.200. Makelaarsland en vergelijkbare aanbieders werken met een vast all-in tarief — ongeacht de verkoopprijs van de woning.
Conclusie: het beste van twee werelden
De cijfers laten een opvallend patroon zien. Volledig zelf verkopen levert weliswaar een kostenbesparing op, maar gaat gepaard met een significant lagere opbrengst. Een traditionele makelaar kost meer en levert — anders dan vaak gedacht — niet per se een betere verkoopprijs op. Vaste-prijs-makelaars zoals Makelaarsland combineren lage kosten met een aantoonbaar goede verkoopprestatie.
Wel is het goed om te beseffen dat het VU-onderzoek data tot 2011 omvat. Op de huidige krappe woningmarkt, waar veel woningen snel en boven de vraagprijs verkopen, kunnen de onderlinge verschillen kleiner uitvallen. Maar als uitgangspunt voor de keuze van een verkoopmethode bieden de onderzoeksresultaten een helder houvast.